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华尔街见闻的朋友们大家好，我是易居的刘晨光，欢迎来到我的大师课《房价的真相》。

课程第一章，我们先来正确认识二手房。

近年来，二手房成交量攀升幅度非常大。大家从下图可以看出，2021年的时候，在核心城市中，新房的成交量普遍比二手房多，上海是少数几个例外，二手房成交量比新房多。到现在，很多城市的二手房成交都上升了。

我们会认为这种情况是阶段性的，因为现在二手房成交的上升与刚需不敢买新房有关，与很多供应供不出来、大家只能买二手房有关，imtoken钱包下载官方也与开发商爆雷后对大家心理上构成的冲击有关。但这些都是短期因素。

那么，二手房的属性是什么？我这里放了一张图，它展示了危机调整之前，大约2021年或2022年的时候整个二手房市占率，也就是二手房在整个新房和二手房成交量中所占的比例。我们想探究它与什么因素有关，bitkeep钱包下载网址最后我们发现了一个很奇妙的事情：二手房的市占率只和城市中新房的平均成交单价呈线性相关。

也就是说，理论上如果一个城市的新房价格飙到7万，二手房市占率大约是70%；如果新房价格是45000元，二手房市占率大约在40-50%；如果新房价格只有1万多元，二手房市占率一般在10%左右。

本节内容，易居企业集团企业战略部总经理、首席分析师刘晨光将从二手房价格的影响因素讲起

为什么新房成交价每上涨1万元，二手房市占率几乎就上升10%？

1-4月份，新建商品房销售面积28262万平方米，同比下降2.8%，降幅比1—3月份收窄0.2个百分点；其中住宅销售面积下降2.1%。新建商品房销售额27035亿元，下降3.2%；其中住宅销售额下降1.9%。 4月末，商品房待售面积78142万平方米，比3月末减少522万平方米。其中，住宅待售面积减少455万平方米。

核心城市的二手房热，真的是市场成熟信号吗？还是阶段性扭曲？

刘晨光老师将用自己真实的购房案例揭示，买房时“自我安慰”背后可能是几十万的代价。

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